Eigenwoningforfait 2026: Wat Het Is en Hoe Je Het Berekent

Als je een koopwoning in Nederland hebt, ben je het eigenwoningforfait vast al tegengekomen op je belastingaangifte. Maar wat betekent het precies? Simpel gezegd: de Belastingdienst gaat ervan uit dat je "virtuele huur" verdient door in je eigen huis te wonen in plaats van het te verhuren. Dat virtuele inkomen wordt bij je Box 1-inkomen opgeteld — en daar betaal je inkomstenbelasting over.

Voor 2026 loopt het eigenwoningforfait van €0 voor woningen onder €12.500 tot meer dan €30.000 voor panden van miljoenen. De meeste Nederlandse huiseigenaren met een WOZ-waarde rond €400.000 tellen ongeveer €1.400 bij hun belastbaar inkomen op.

Het goede nieuws? Je kunt het compenseren met hypotheekrenteaftrek, en als je weinig of geen hypotheekschuld hebt, is er een speciale aftrekregeling (Wet Hillen) die de impact vermindert. Laten we het precies uitleggen.

Wat is het eigenwoningforfait?

Eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je woning (de gemeentelijke taxatie die ook voor lokale belastingen wordt gebruikt) dat wordt opgeteld bij je inkomen in Box 1 (inkomen uit werk en woning).

De redenering van de Belastingdienst: als je niet in je eigen huis woonde, zou je het kunnen verhuren en daar inkomen mee verdienen. Ook al verhuur je het niet, je profiteert ervan dat je er gratis woont — dus belast de overheid dat voordeel.

Belangrijkste punten:

• Geldt alleen voor je hoofdverblijf (de woning waar je het meest woont)
• Gebaseerd op je WOZ-waarde per 1 januari van het belastingjaar
• Wordt automatisch berekend door de Belastingdienst (meestal vooringevuld in je aangifte)
• Verhoogt je Box 1-inkomen, wat betekent dat je er inkomstenbelasting over betaalt tegen je marginale tarief (tot 49,5% in 2026)

Eigenwoningforfait 2026: de tarieven

Het percentage dat je betaalt hangt af van de WOZ-waarde van je woning. Hier zijn de officiële tarieven voor 2026:

Voorbeeldberekeningen:

• WOZ €280.000 → 0,35% → €280.000 × 0,0035 = €980 eigenwoningforfait
• WOZ €400.000 → 0,35% → €400.000 × 0,0035 = €1.400 eigenwoningforfait
• WOZ €1.500.000 → €4.725 + (€150.000 × 0,0235) = €4.725 + €3.525 = €8.250 eigenwoningforfait

De drempelverhoging van €1.330.000 (2025) naar €1.350.000 (2026) weerspiegelt de voortdurende stijging van de Nederlandse woningprijzen.

Hoe eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek elkaar opheffen

In de meeste gevallen is je eigenwoningforfait kleiner dan je hypotheekrenteaftrek. Zo werken ze samen:

1. Eigenwoningforfait verhoogt je Box 1-inkomen
2. Hypotheekrente verlaagt je Box 1-inkomen
3. Het netto-effect is meestal een belastingvoordeel voor huiseigenaren met een hypotheek

Voorbeeld (2026):

• WOZ-waarde: €400.000
• Eigenwoningforfait: €1.400 (bij inkomen opgeteld)
• Betaalde hypotheekrente: €8.000
• Hypotheekrenteaftrek: €8.000 × 37,56% (tarief 2026) = €3.005
• Netto voordeel: €3.005 - €519 ≈ €2.486 belastingbesparing

Het hypotheekrenteaftrekpercentage is 37,56% voor 2026, omlaag van 38,35% in 2025. Dit percentage daalt jaarlijks en verdwijnt uiteindelijk volledig in 2048.

Wet Hillen: korting bij weinig of geen hypotheekschuld

Als je geen hypotheek hebt of heel weinig hypotheekschuld, zal je eigenwoningforfait waarschijnlijk hoger zijn dan je aftrekbare kosten (rente + uitgaven). In dat geval zou je belasting betalen over virtueel inkomen zonder echte aftrek om het te compenseren.

Om te voorkomen dat dit oneerlijk is, geeft de Wet Hillen (vernoemd naar voormalig staatssecretaris Frans Hillen) je een gedeeltelijke korting.

Hoe het werkt (2026):

• Bereken je eigenwoningforfait
• Trek je aftrekbare kosten af (hypotheekrente, enz.)
• Neem 71,867% van het verschil als aftrek
• De resterende 28,133% wordt bij je inkomen opgeteld

Voorbeeld (2026):

• Eigenwoningforfait: €1.200
• Aftrekbare kosten (rente, enz.): €1.000
• Netto eigenwoningforfait: €200
• Wet Hillen-aftrek: €200 × 71,867% = €144
• Bij inkomen opgeteld: €200 - €144 = €56

Het percentage van 71,867% is lager dan in 2025 (76,667%), wat betekent dat de korting geleidelijk wordt afgebouwd. In 2030 is de regeling volledig verdwenen.

En tweede woningen of leegstaande panden?

Tweede woningen:

• Als je meerdere woningen bezit, is alleen je hoofdverblijf onderworpen aan eigenwoningforfait
• Tweede woningen vallen onder Box 3 (vermogensbelasting), niet Box 1

Leegstaande of in aanbouw zijnde woningen:

• Als je woning leeg staat (in afwachting van verkoop, in aanbouw, of tijdelijk onbewoond), ben je mogelijk geen eigenwoningforfait verschuldigd over die periode
• Geef de leegstandsperiode aan in je aangifte — het digitale aangiftesysteem zet het eigenwoningforfait dan op nul voor die maanden

Gedeeld eigendom:

• Als je slechts een deel van je woning bezit (bijv. 50% met een partner), betaal je alleen eigenwoningforfait over jouw aandeel

Wanneer en hoe eigenwoningforfait aangeven

Eigenwoningforfait maakt deel uit van je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting:

• Belastingjaar 2026 → aangeven voor 1 mei 2027 (automatische verlenging mogelijk)
• Gebruikte WOZ-waarde: waardering per 1 januari 2025 (ontvangen begin 2025)
• Waar te vinden: Box 1, sectie "Eigen woning"
• Meestal vooringevuld: De Belastingdienst haalt je WOZ-waarde automatisch op; controleer wel of het klopt

Als je halverwege het jaar een woning koopt of verkoopt, ben je alleen eigenwoningforfait verschuldigd voor de maanden dat je de woning bezat en bewoonde.

Veelgemaakte fouten om te vermijden

De verkeerde WOZ-waarde gebruiken:

• Gebruik altijd de WOZ-waarde voor 1 januari van het belastingjaar, niet de meest recente die je hebt ontvangen

De Wet Hillen-aftrek vergeten:

• Als je weinig of geen hypotheek hebt, controleer dan of de Belastingdienst de Wet Hillen-aftrek heeft toegepast

Geen bezwaar maken tegen een te hoge WOZ:

• Een hoge WOZ-waarde verhoogt zowel eigenwoningforfait als lokale onroerendezaakbelastingen. Denk je dat het niet klopt, dien dan binnen 6 weken na ontvangst een WOZ-bezwaar in bij je gemeente

Box 1 en Box 3 door elkaar halen:

• Je hoofdwoning (eigenwoningforfait + hypotheekaftrek) is Box 1. Tweede woningen, spaargeld en beleggingen zijn Box 3. Verwar ze niet.

Eigenwoningforfait 2025 vs. 2026: wat is er veranderd?

Zowel de Wet Hillen-aftrek als de hypotheekrenteaftrek worden in de loop der tijd afgebouwd, wat betekent dat het netto belastingvoordeel van een eigen woning geleidelijk afneemt.

Veelgestelde vragen

Moet ik eigenwoningforfait betalen als ik net een huis heb gekocht?

Ja, maar alleen voor de maanden dat je het bezat en bewoonde. Als je je huis op 1 juli 2026 kocht, betaal je 6/12 van het jaarlijkse eigenwoningforfait.

Kan ik mijn eigenwoningforfait verlagen door mijn WOZ-waarde te verlagen?

Indirect, ja. Als je succesvol bezwaar maakt tegen je WOZ-waarde en deze wordt verlaagd, daalt je eigenwoningforfait automatisch. Je hebt 6 weken na ontvangst van je WOZ-beschikking om bezwaar in te dienen.

Wat als mijn hypotheekrenteaftrek hoger is dan mijn eigenwoningforfait?

Dat is het meest voorkomende scenario — je hebt dan een netto belastingvoordeel van je woningbezit. Het eigenwoningforfait wordt bij je inkomen opgeteld, maar de grotere hypotheekrenteaftrek verlaagt het met meer, waardoor je een lagere belastingaanslag krijgt.

Geldt eigenwoningforfait als ik een kamer in mijn huis verhuur?

Ja, eigenwoningforfait geldt nog steeds voor je hoofdverblijf. Huurinkomsten uit een kamer (kamerverhuur) kunnen echter apart belast worden onder Box 1 of Box 3, afhankelijk van de constructie. Dit kan complex worden — raadpleeg een belastingadviseur of gebruik Bowie Tax om het scenario door te lopen.

Is het eigenwoningforfait hetzelfde als het eigenwoningforfait in Box 3?

Nee. Het eigenwoningforfait waar we hier over praten is Box 1 (inkomen uit werk en woning). Box 3 is voor vermogensbelasting op spaargeld en beleggingen. Je hoofdwoning valt nooit in Box 3 — alleen tweede woningen en beleggingspanden vallen daaronder.